Бизнес-журнал
№8 (2009) от 20.08.2009
Антон Белых
Московские власти создают собственный земельный банк. Он будет пополняться участками, с освоением которых не справились частные девелоперы. Вопрос только в том, на каких условиях будет происходить «синтез» столичной земли.
В конце июня московское правительство создало стопроцентную дочернюю компанию - ОАО «Мосземсинтез», которая должна будет на первых порах стать «земельным банком» города, а в перспективе - самостоятельно застраивать участки коммерческим жильем. Но самое интересное в этой истории - за счет каких ресурсов будет пополняться «земельный банк».
Как сообщали чиновники, новая компания будет выкупать участки у девелоперов, которые не могут реализовать свои обязательства по инвестиционным контрактам в связи с финансовым кризисом. Причем выкупать право аренды на землю будут по рыночным ценам с возмещением всех понесенных девелопером затрат. Однако источники «Бизнес-журнала», в том числе и близкие к стройкомплексу и департаменту имущества, в один голос уверяют: основным источником формирования «земельного банка» станут участки, изъятые городом у девелоперов, не выполнивших в срок инвестконтракты. «Для этого компанию и создали. Ну а если что-то и будут покупать, то либо у «своих», либо за копейки», - признал знакомый с ситуацией чиновник.
Совет директоров новой компании возглавил Александр Рябинин, глава «Москонтроля» - ведомства, ответственного за исполнение девелоперами своих обязательств. То есть человек, по сути, принимающий в городе решение, с кем из застройщиков инвестиционный контракт продлевать, а с кем - нет. И - на каких условиях. Девелоперы и юристы подозревают, что создание такой структуры повлечет за собой целую череду изъятий самых привлекательных участков в пользу города. Бороться за сохранение земли девелоперам в нынешних условиях будет нелегко.
Не в срок
Напомним, что в Москве до сих пор нет частной собственности на землю. За исключением трех-четырех сотен участков вся земля принадлежит либо городу, либо «федералам». Участки, на которых ведется строительство, город выделяет инвесторам преимущественно на правах аренды. Причем сначала участок оформляется в аренду на два-три года (средний срок реализации инвестиционного контракта), а уж затем - на 49 лет.
Тут-то и начинаются проблемы. Если инвестор не успел реализовать проект в срок, что чаще всего и случается, то ему приходится объяснять причины задержки. Власти могут счесть эти причины обоснованными и продлить инвестконтракт, а могут и расторгнуть его. И, как отмечают девелоперы, единых стандартов при принятии таких решений не существует - каждый случай индивидуален.
При этом сроки сдачи домов девелоперы нарушали почти всегда, но чаще не по своей вине. То чиновники затягивают согласование документов, то не получается подвести коммуникации к участку в запланированный срок. Сегодня же, в условиях кризиса и тотального отсутствия финансирования, проблема продления инвестиционных контрактов становится еще более актуальной. Многие застройщики рискуют не уложиться в график и вполне могут потерять участки. Тем более если их проектом заинтересуется новоявленный «Мосземсинтез». «Если застройщик не укладывается в сроки, особенно если он даже не приступал к строительству, город может расторгнуть договор», - говорит генеральный директор компании «Перспектива» Дмитрий Агапов.
Синтез земли
Впервые о планах создания подобной структуры заговорили еще в сентябре прошлого года, так что ее появление было ожидаемым, отмечает партнер компании Vegas Lex Юрий Борисенко. Аргументация столичных чиновников предельно проста. «Когда много собственников земель, каждый тянет одеяло на себя, и говорить о комплексном освоении территории не приходится, - объясняет вице-мэр Владимир Силкин. - Поэтому возникла идея: создать коммерческую структуру, которая приобретала бы землю у пользователей, разрабатывала проект планировки и занималась комплексной застройкой». Участки нужны Москве для строительства как социального жилья, которое город решил строить сам, а не выкупать у девелоперов, так и коммерческого (на продажу).
Эксперты неоднозначно отнеслись к созданию такой структуры. Некоторые считают, что этот шаг совершенно закономерен, другие предупреждают о возможных злоупотреблениях со стороны «Мосземсинтеза». «В настоящий момент в связи с известными сложностями застройщиков и девелоперов реализация многих проектов отложена на неопределенный срок, - говорит руководитель практики земельного права компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский. - Полагаем, что инициатива города направлена на то, чтобы вовлечь эти участки в гражданский оборот и создать некий фонд для перераспределения земель другим девелоперам и застройщикам, в том числе для реализации городских программ и городского заказа».
Президент Sparta Holding Corporation Алексей Шепель считает, что создание такой структуры позволит упростить процедуру получения земли девелоперами: «Рябинин просто возьмет всю столичную землю под свой контроль, это позволит ему устранить бюрократические преграды, которые сейчас возникают при оформлении участков. И все вопросы, связанные с предоставлением земли, решать будет именно он».
Изъять нельзя помиловать
И все же ключевым вопросом остаются способы, при помощи которых Москва будет накачивать «Мосземсинтез» новыми участками. Вариантов, собственно, - два. Либо город и правда будет покупать эти земли у испытывающих финансовые трудности девелоперов, либо станет изымать их за срыв сроков инвестиционных контрактов и передавать «Мосземсинтезу».
В первом случае схема прозрачна: «Мосземсинтез» будет получать от «Москонтроля» информацию о проблемных участках и договариваться с их собственниками о цене выкупа. Естественно, торговаться девелоперам будет не очень просто, учитывая личность председателя совета директоров компании-покупателя. Но все же в случае выкупа цены на проекты будут близки к рыночным. Эксперты считают, что такая схема будет использоваться в отношении близких к городу девелоперов. Первым к «Мосземсинтезу» перешел участок площадью 58 га, который ранее продала Елена Батурина. Официально покупателем земли выступили третьи лица, но похоже, что сделка была совершена в расчете на «Мосземсинтез».
Куда сложнее выглядит перспектива изъятия земли. Дело в том, поясняет Юрий Борисенко, что изымать участки может только город, но передать их «Мосземсинтезу» без конкурса будет нельзя, поскольку это открытое акционерное общество. Согласно законодательству, передавать городскую землю таким компаниям город может лишь на аукционах. «Изъятый земельный участок возвращается собственнику и может быть предоставлен другому лицу на торгах. Значит, «Мосземсинтезу» не удастся получить такие земельные участки вне общего порядка, а следовательно, он сможет только выкупать земельные участки», - подтверждает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Алексей Коневский.
- Проблема решаема, - утверждает Борисенко. - Достаточно организовать аукцион, условия которого сможет выполнить только «Мосземсинтез». Внесение в уставный капитал также может быть решением, но только если на участке расположены здания, принадлежащие городу.
Кроме того, продолжает юрист, город может начать давить на девелоперов, участками которых заинтересуется «Мосземсинтез»: «Если девелопер откажется от прямой продажи, город может найти основания для подачи иска о расторжении существующего договора аренды и инвестконтракта. В этом случае город просто выдвинет ультиматум застройщику: либо земля продается «Мосземсинтезу» по указанной цене, либо участок будет изъят через суд. Скорее всего, в такой ситуации девелопер примет решение пойти навстречу городу и не вступать в борьбу». Увы, основания для расторжения договоров можно найти в абсолютном большинстве случаев.
Пиррова победа
Неужели ничего поделать нельзя? Согласно закону Москвы о землепользовании, земельные участки, являющиеся собственностью города, могут быть изъяты для реализации городских целевых программ, выполнения обязательств Москвы по соглашениям и договорам, а также для застройки в соответствии с Генеральным планом Москвы (ст. 24 Закона Москвы о землепользовании). Кроме того, через суд можно изъять у девелопера участок в случае «длительного неосвоения». «Этих предусмотренных законом оснований достаточно для изъятия любого подлежащего застройке земельного участка, являющегося московской собственностью», - комментирует руководитель проектов, адвокат юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Алексей Гуров.
Единственное, на что может рассчитывать в таком случае девелопер, это компенсация документально подтвержденных затрат, понесенных девелопером. «Безвозмездно забрать такие участки, даже при нарушении сроков освоения, не удастся», - комментирует Илья Свиридов, генеральный директор «Земельных дел конторы». Однако, как показывает практика, компенсации подлежат далеко не все затраты девелоперов. Ведь на начальных этапах реализации проекта девелопер несет много расходов, подтвердить которые очень сложно. Чем глубже инвестор вошел в проект, тем большую часть затрат он в состоянии подтвердить документально. Именно поэтому в большинстве случаев город изымает именно участки, находящиеся на начальной стадии освоения, а в случае высокой готовности проекта предпочитает продлить инвестиционный контракт даже с проштрафившимся застройщиком. По словам Юрия Борисенко, на ранней стадии реализации проекта подтвердить удается не более 50-60% прямых затрат, не говоря уже об убытках, понесенных в случае покупки проекта на вторичном рынке. Остальные же деньги в случае изъятия девелопер потеряет, если не докажет вину города в неисполнении инвестконтракта. Поэтому-то «Мосземсинтез» и имеет шансы сделать девелоперам такое предложение, от которого они не смогут отказаться.
Станет ли практика изъятий земли массовой? Алексей Гуров считает, что это покажет время, поскольку «Мосземсинтез» появился лишь недавно. «Применения санкций в виде расторжения договора аренды земли и инвестиционного контракта в первую очередь стоит ожидать небольшим девелоперам, особенно не приступавшим к фактическому освоению территорий. Крупным и известным компаниям вряд ли стоит опасаться нововведений», - отмечает Дмитрий Агапов («Перспектива»). Алексей Коневский из «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» думает, что, скорее всего, речь будет идти о добровольном выкупе земельных участков у девелоперов, поскольку многие застройщики и сами не знают, что делать с участками, приобретенными до кризиса. Поэтому, если им предложат хоть сколько-нибудь выгодные условия, они согласятся отдать землю и проекты. Алексей Шепель также говорит, что опасаться девелоперам нечего: «В Москве полно участков и инвестиционных контрактов, которые не исполняются вовсе. Поэтому застройщикам, начавшим строительство, бояться изъятия не стоит».
В свою очередь Юрий Борисенко полагает, что заинтересовать новую структуру столичного правительства могут самые лакомые участки: «При помощи «Мосземсинтеза» из «пирога» будут выковыривать весь «изюм», который еще остался. Поэтому потерять участки могут те компании, которые столкнулись с проблемами, но имеют очень привлекательные с точки зрения местоположения проекты».
У застройщиков есть шансы отстоять проект. Для этого следует апеллировать к тому, что в задержке сроков реализации проекта виноват город, долго согласовывавший все документы. Победить в суде можно, вот только победа может оказаться пирровой: у города слишком много рычагов давления на строптивцев. Стоит ли девелоперам рисковать всем ради одного, пусть даже самого лакомого участка - вопрос риторический.
